Immobilienfinanzierung – wie finanziere ich meine eigene Immobilie?

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Immobilie finanzieren - was möchte die Bank von mir?

Du hast dich final entschieden eine Immobilie zu erwerben. Hierbei ist es erst einmal sekundär, ob du ein Haus in Frankenthal kaufen möchtest oder doch lieber eine schicke Wohnung in Alzey kaufen willst. Jetzt geht es um Geld genauer um deine Finanzierung. Hierzu benötigt die Bank genaue und aktuelle Informationen zu deiner persönlichen finanziellen Situation und zur konkreten Immobilie.

Ich möchte eine Immobilie kaufen - welche Unterlagen möchte die Bank von mir?

Die Bank prüft zwei Aspekte um zu entscheiden ob Sie Dir, beispielsweise für den Kauf deines Hauses in Worms, die benötigten Mittel zur Verfügung stellt.

1. Die Bonität des Kreditnehmers
(kann ich mir den Kredit aus Sicht der Bank leisten)

Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, also vereinfacht die Einschätzung der Bank ob der Kreditnehmer das Darlehen auch zurückzahlen kann. Das bedeutet anhand verschiedener persönlicher Einkommensunterlagen überprüft die Bank  welche Einnahmen und Ausgaben Du tatsächlich hast. Die Bank macht hierbei quasi einen Kassensturz und ermittelt deine Kapitaldienstfähigkeit. Vereinfacht: wieviel finanziellen Spielraum habt ihr monatlich zur Rückzahlung eines Kredites.

Bei den Einnahmen sind hierbei insbesondere wichtig:

  • Die letzten 3 Gehaltsnachweise
  •  Gehaltsnachweise des Monats Dezember des Vorjahres (Gesamtbrutto)
  • weitere Einkünften (z.Bsp Miete, Unterhaltszahlungen, Rentenzahlungen, etc)
  • Generell bei Zusatzeinnahmen: Einkommensteuerbescheid

Bei den Ausgaben sind folgende Informationen wichtig

  • Kreditverpflichtungen (Finanzierungen, Privatkredite, 0% Finanzierungen)
  • Leasingverträge wie zum Beispiel Auto
  • Sonstige monatlichen Verpflichtungen wie Bsp. Unterhalt

Eine Übersicht der benötigten Unterlagen findet Ihr hier Link Bonitätsunterlagen

2. Den Beleihungswert des Objektes
(was ist das Haus aus Sicht der Bank wert, wieviel Risiko geht die Bank mit einer Finanzierung ein)

Der Beleihungswert ist für die Bank ein wichtiges Kriterium um einzuschätzen was aus Sicht der Bank zum Beispiel dein neues Haus in Ludwigshafen wert ist. Der von der Bank anhand bestimmter Unterlagen festgelegte Beleihungswert liegt oftmals (weit) unter dem Preis zu dem Du die Immobilie gekauft hast. Du zahlst den Marktwert und die Bank nimmt auf diesen Risikoabschläge vor. Das kannst Du dir ähnlich vorstellen wie beim Autokauf. Du zahlst den Bruttolistenpreis aber der Autohändler bewertet dein Auto nur zum Händlereinkaufspreis, er nimmt also einen theoretischen Risikoabschlag vor.

Die wichtigsten Objektunterlagen sind:

  • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Lageplan / Flurkarte
  • Pläne und Ansichten des Hauses
  • Wohnflächenberechnung
  • Lichtbilder des Hauses (innen & aussen)

Eine Übersicht der von der Bank benötigten Objektunterlagen findest Du hier

Welche Einnahmen muss ich bei der Bank beim Hauskauf angeben?

Hier gibst du alle regelmäßig und dauerhaft erzielbaren Einkünfte ein – diese setzt die Bank auch in vollem Umfang an. In der Regel ist das dein Gehalt oder Lohn. Besonderheit kann hier zum Beispiel ein befristetes Arbeitsverhältnis oder ein erst kürzliche erfolgten Wechsel des Arbeitsplatzes (Probezeit) sein. Dies beurteilt jede Bank für sich individuell.

Was zählt bei der Immobilienfinanzierung bei der Bank als persönliche Ausgabe?

Auch hierzu erstellt jede Bank für sich eine sogenannte Haushaltspauschale. Das bedeutet jede Bank legt für sich fest wieviel Prozent des Nettoeinkommens oder welchen Pauschalbetrag Sie als persönlichen Ausgabenblock für den täglichen Bedarf (Lebensmittel, Hygiene, Hobby, Urlaub, Auto, etc) ansetzt. Der Betrag orientiert sich am Nettoeinkommen des Haushaltes und an den im Haushalt befindlichen Personen.

Expertentipp: Wir erleben immer wieder, dass Ihr euch ganz viele Gedanken zu Euren Ausgaben macht. Viele Kunden erstellen hier sogar Excel Tabellen mit allen Ausgaben. Das ist nicht nötig. Die Bank wird Ihre eigene Pauschale ansetzen.

Wie viel Eigenkapital benötige ich um ein Haus zu kaufen?

Ob und zu welchen Konditionen deine Finanzierung umsetzbar wird sehr stark von diesem Punkt beeinflusst. Es gibt hierfür keine Faustformel, bedeutet man kann nicht sagen du brauchst x oder y % Eigenkapital.  Die meisten Banken wollen aber in der Regel zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanziert haben. Das sind die Kosten für die Grunderwerbsteuer, evtl. Makler, den Notar und sind in der Regel ca. 10% der Gesamtkosten. Es gibt aber auch Banken die diese Kosten mitfinanzieren.

Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto weniger Geld brauchst Du von der Bank und desto weniger Risiko hat die Bank. Bedeutet die Bank gibt dir das Geld zu einem niedrigeren Zinssatz.

Zum Eigenkapital zählt unter anderem

  • Guthaben auf Konten
  • Guthaben aus Bausparverträgen
  • Guthaben in Wertpapierdepots
  • Rückkaufswerte in Versicherungen
  • Schenkungen von Dritten

Immobilienfinanzierung über die Hausbank oder einen unabhängigen FInanzierer - was ist besser?

Expertentipp:

Deine Hausbank kennt Dich und unterbreitet Dir gerne ein Angebot. Oftmals sind Hausbanken aber recht eingeschränkt in den Möglichkeiten was sie Dir als Kredit anbieten können (Laufzeit, Zinsbindung, Zinsen, Rückzahlung etc.). Deine Finanzierungslösung sollte jedoch ganz speziell deine Wünsche und Ziele abbilden.

Wir empfehlen daher einen unabhängigen Finanzberater der über die Auswahl von mehreren Banken verfügt. Jede Bank hat nämlich eigene Richtlinien zur Vergabe von Krediten und geht auch mit Sonderthemen anders um. Dies betrifft zum Beispiel Themen wie Probezeit, Elterngeld, Befristung, Lebenskostenpauschale, etc.

Du definierst einmal deine Wünsche und Ziele und dein unabhängiger Finanzberater hilft dir in dem er Dir anhand deiner Wunschparameter die entsprechenden Banken aufzeigt die in Frage kommen. Das spart Zeit und Geld.

Wir als 4wändekanzlei sind übrigens zu 100% unabhängig und helfen Dir gerne dabei die richtige Finanzierung gemeinsam mit Dir und für dich zu realisieren. Hierbei können wir aus einem Anbieterportfolio von über 400 Banken wählen was für dich und deine Träume das Beste ist.

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